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房产抵押贷款存在的风险有哪些

发布日期:2019-09-14 09:34   来源:未知   阅读:

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  用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式,房产作为不动产具有良好的稳定性,其用作抵押也不会影响房产的使用价值。但任何经济行为都具有一定的风险性,作为房子的所有人,抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。银行作为债权人,在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权,而作为债务人来讲,这时可能面临自己及家人无家可归的风险。因此,律师在这里提醒大家,用房产抵押贷款时,首先要选择正规的金融机构,一些民间的贷款公司虽然放款比较快,但是利息相对较高,而且在催讨债务时手段相对粗暴,程序也不符合规定。其次,要合理评估贷款用途及资金风险,尤其是用唯一的住房抵押贷款,如果资金用途风险很大,很容易出现无法偿还贷款的情况,这样会产生较高的逾期费用;最后,抵押房产进行拍卖时,其价格相对较低,会产生资产缩水的风险。

  (一)对抵押物价值过高评估 一般认为,评估偏差率超过20%即为评估重大差异,而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中,很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖,抵押品从一发出就不足值,这将给银行贷款带来极大的风险。

  (二)不能准确把握抵押物隐含的风险 这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估,忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险,忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额,即保障抵押贷款清偿的安全性。

  (三)忽视抵押贷款项目的可行性评估 房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外,以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时,借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时,银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发,房地产抵押物本身在降低贷款风险,减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此,大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据,而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上,无论采取何种贷款方式,借款人第一还款来源才是至关重要的,第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上,抵押房地产的价值受到一系列因素的影响,很难确定,拖欠时间越长,资不抵债的可能性越大;在操作层面上,现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明,当第一还款来源出现问题时,银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的,而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

  (四)评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬 在房地产抵押贷款业务中,银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可,但三者的关系却非常微妙,既相互依赖、相互制约,又相互利用、相互不信任。 三者的关系中,银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地,因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督,以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带,其作用是很重要的,但在实际中,评估机构往往处于一个很尴尬的位置,一方面,要尽量满足客户所提出的种种要求,因为客户是评估报告的买方;另一方面,要兼顾银行的利益,因为评估报告要经过银行的审查,不合格的评估报告会被银行拒绝,这也可能造成银行对该评估机构的封杀。 银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流,但却是业内公开的秘密,产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素,但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点,同时也加大了银行的系统风险。

  (五)评估师队伍素质参差不齐 在抵押评估事务中,评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据,银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款,因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中,评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约,银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时,银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失,然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任,银行一般也不会把评估机构告上法庭。

  (六)制度建设落后,行业规范缺乏约束性 虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展,但仍处于发展的初级阶段,很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来,它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系,这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场,而不是通过正常的市场竞争去获得业务;有的机构实力不强,评估人员素质有待提高;有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德,迎合委托方的不正当要求,搞虚假评估,不顾诚信准则,“高估”、“低估”,损害评估的真实性,侵害公共或部分人的利益,这样,若实现债权时处置抵押房地产,银行就要受经济损失。总的说来,房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

  一般正规的P2P网贷平台在做房产抵押时,都会提前审查借款人的资质,并且将房本等信息上传到网站上,同时披露借款人的基本资料、收入情况等信息。 贷款人用自己名下房产进行抵押,首先要办理抵押登记,也就是他项权证。平台办理他项权证,他项权人一般是公司。 如果他项权人和平台无关系,或者是平台的职工,就存在一定风险,一旦离职,贷款人就可能会出现逾期或无法偿还贷款的情况。

  如果平台审核不严格,就有可能出现房产二次抵押,这也就造成了房产重复抵押的风险,一旦房产重复抵押,比如在借款前,借款人的房产已经在银行抵押贷款过,那么,出现问题后很可能引发产权不清,给投资人带来不可控的风险。

  长久以来,房地产作为信贷的首要抵押物,其保值和增值性毋庸置疑,但是也要防范房地产市场行情引起的系统性风险及地域风险。 虽然目前来看房地产市场的发展良好,而且P2P有庞大的房贷市场进行支撑,一旦房价下跌,将会导致以房产为抵押物的P2P产品出现资不抵债的状况,也会影响很多出借人的长期利益。

  一是按照《担保法》规定,学校、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押,否则属无效抵押行为,可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺,但按照“法律大于地方性法规的效力”原则,抵押行为仍然无效,且存在较大的法律风险。

  二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字,就会自动丧失抵押权,将会使贷款人行使抵押权利无效。

  展开全部一、违约风险。包括被迫违约和理性违约;被迫违约指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足;理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作为违约与否的决策。

  二、流动性风险。指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

  三、经济周期风险。指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

  四、利率风险。指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险,它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的,利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。通天彩图报2019年今期l开什么码

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